최근에는 태영건설의 모회사인 TY홀딩스의 자구안(SBS주식 등)에 힘입어 워크아웃이 승인됐다.
(파산이 아니라 워크아웃입니다.
) 오늘은 태영건설 워크아웃을 통해 본 건설사들의 PF 우발부채와 부도 이슈를 되돌아보고, 오히려 PF 재무건전성이 높은 기업들(DL E&C, 등.). 내용 ① 법정관리와 워크아웃의 차이(태영건설은 워크아웃 중) ② PF 대출의 진실(PF 대출의 의미와 건전성) ③ 투자기회
도발적인 언론 보도로 태영건설이 부도나 법정관리 상태에 있다고 오해하는 사람들도 있는데, 태영건설은 워크아웃 상황에 처해 있다.
워크아웃과 법정관리의 차이점. 법정관리와 워크아웃의 차이. 법원관리의 핵심은 법원의 주도 하에 모든 청구를 조정하여 손실을 어떻게 분담하느냐이다.
반면 워크아웃의 핵심은 채권단 주도 하에 회사를 어떻게 회생시키느냐이다.
법원관리의 경우 파산(기업파산)보다는 낫습니다.
청산보다는 회생이 사회 전체의 이익에 더 유리하기 때문에 청산하지 않고 오히려 회사의 강도 높은 구조조정을 통해 모든 사업부를 분리 매각한다(부도보다는 낫다). 워크아웃은 대주주를 위한 것입니다.
경영권 변동 없이 회사를 정상화하기 위해 채권단이 한 배에 탔다는 뜻이다.
채권자 입장에서는 기업이 정상화해 부채를 회수할 수 있다면 당장 손실을 입더라도 워크아웃을 돕는 게 낫다.
태영건설이 워크아웃(일명 PF대출)에 들어간 이유 PF대출은 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약어로 담보대출이 아닌 사업성 기반 대출을 말한다.
전통적으로 은행은 “담보”를 기준으로 신용 규모를 결정합니다.
채무자가 파산하더라도 담보를 현금으로 전환하면 은행은 아무런 손실도 입지 않는다.
이것은 전통적인 금융 메커니즘입니다.
하지만 2016년부터 부동산 붐이 일어나 재건축, 재개발 등 사업만 해도 돈이 벌리면서 PF대출 규모가 급격히 늘어나기 시작했다.
어차피 돈을 벌겠다는 생각에 은행이나 2급 금융기관, 증권사 등에서는 사업성이 있다고 보고 돈을 빌려주기 시작했다.
이를 PF대출이라고 합니다.
집행은 부동산의 꽃이라고 불린다.
개발자는 토지의 일부를 구입함과 동시에 브리지론(구 PF)을 통해 자금을 조달하여 나머지 토지를 구입합니다.
이제 막 사업을 시작한 만큼 리스크도 크다.
그만큼 높은 이자를 내고 돈을 쓰는 셈이다.
이 돈으로 토지를 구입하고, 허가를 받고, 건축을 시작합니다.
본격적으로 공사가 시작되면 사업은 순조롭게 진행되어 이제 PF를 받게 됩니다.
브릿지론보다 이자율이 저렴합니다.
따라서 PF 실시와 동시에 브릿지론을 상환하고, 남은 자금으로 공사를 진행하며, 매각이 성공적으로 완료되면 매각대금으로 PF를 상환하게 된다.
이 경우 개발사-건설사(건설사)-대부업체(은행 등) 모두가 행복한 결과다.
문제는 부동산 시장의 세 주체가 모두 행복하려면 결국 ‘판매’가 잘 돼야 한다는 점이다.
그러나 최근 건자재 가격 상승과 부동산 불황으로 미분양이 더욱 심각해지면서 사업이 무산(또는 중단)되는 상황이 속출하고 있다.
건설사 부도 문제가 불거졌다.
건설실적 16위의 대형 건설사 태영건설, 나는 이 역풍을 피해 운동을 시작했다.
우발부채와 관련해 건설사 부도 이슈의 핵심은 바로 이 PF 우발부채이다.
정비사업의 구조를 보면 지주(아파트 소유자)들이 노동조합을 결성한다.
일종의 구현회사라고 생각하시면 됩니다.
협동조합은 사업시행 승인과 관리처분 승인을 받고 기존 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는다.
이때 사업시행 승인을 받은 후 건설업체를 선정하고 금융회사(대출기관)로부터 자금을 차입하게 된다.
그러나 실제로 협동조합의 경우 시행 경험이 없고, 아파트만 보유하고 있으며, 재정 능력도 없습니다.
그래서 건설사는 노조가 금융회사로부터 돈을 빌릴 수 있도록 ‘보증’을 해준다.
노조가 돈을 갚지 못할 경우 건설사는 노조를 대신해 돈을 갚는 지급보증을 해준다.
이를 우발채무라고 합니다.
아직 부채로 확정된 것은 아니지만, 언제든지 지급불능이 발생하면 부채로 전환될 수 있기 때문에 우발부채라고 합니다.
매각이 성공하면 우발채무는 전혀 문제가 되지 않지만, 매각이 이뤄지지 않고 자재 수급이 급격하게 늘어나면 공사가 중단된다.
문제가 발생하면 그때부터 우발부채가 문제가 됩니다.
태영 역시 이번 PF 우발채무 때문에 워크아웃에 돌입했다.
재무건전성의 중요성(건설회사 재무구조) 태영이 무너진 이유는 재무건전성이 악화됐기 때문이다.
결국 아파트가 지어지고 팔렸습니다.
그러나 그때까지 버티지 못하면 파산하게 된다.
건설회사에 투자하려면 회사의 자기자본 대비 PF 보증 규모가 얼마나 되는지, 도급사업과 유지관리사업의 비율이 어느 정도인지, 건설회사의 전반적인 재무상태를 살펴봐야 한다.
사업 구조가 주택에 집중되어 있는지 여부. 디엘건설 사례 디엘건설은 대림산업의 건설플랜트 사업을 분사해 설립된 회사이다.
우리가 잘하는 e편한세상, ACRO 브랜드를 보유한 BIG5 건설사 중 하나입니다.
재무건전성이 가장 뛰어난 기업입니다.
이것도 이전 로고입니다.
(출처: 나무위키) 디엘건설로 분사 후 어떤 회사인지 헷갈리시는 분들도 계시겠지만, 저희는 잘나가는 기업 대림산업입니다.
건설사 신용등급(AA-~CCC) 출처 : 한국신용평가 한국신용평가 각 건설사의 신용등급을 보면 현재 국내 전체 건설사 중 신용등급이 가장 높은 곳은 AA-이고, 가장 낮은 등급은 태영건설, 최근에 운동을 한 것입니다.
국내 건설사 중 AA- 등급을 받은 회사는 현대건설과 디엘건설 두 곳뿐이다.
디엘건설의 경우 신용등급 상위권이다.
자료 : 디엘건설 디엘건설의 경우 자기자본 대비 PF보증 규모는 39.1%로 매우 낮은 수준이다.
최근 태영 사태 이후 한국신용평가는 PF 보증 규모를 국내 주요 건설사 자기자본 대비 공개했는데, 디엘건설의 경우 상당히 낮고 건전성이 높은 편이다.
출처 : DL E&C 또한 DL E&C의 경우 PF 보증 규모 자체가 낮다.
사업주가 주도하여 PF 등의 자금으로 토지를 준비하는 도급사업에 비해 유지관리사업의 비중이 높기 때문에(유지관리사업은 협동조합이 주도하고 토지가 이미 확보된 사업) 규모가 PF 자체가 낮다.
재무구조가 탄탄한 이유 출처 : DL E&C 기본적으로 탄탄한 재무구조를 갖기 위해서는 사업다각화를 통해 리스크를 분산시켜야 하고, 현금자산이 많아야 하며, 영업수익성이 높아야 한다.
그래야 자본건전성을 확보할 수 있다.
디엘건설의 경우 토목, 주택, 플랜트 등 사업다각화로 확보한 현금자산이 많고 영업수익성도 좋다.
또한 PF 우발부채 자체도 낮아 건전성이 매우 높다.
부도 문제가 없는 건설회사라고 볼 수 있다.
기본적으로 건설사의 경우 도급업이기 때문에 ‘판매실적’에 따라 리스크가 수반될 수밖에 없습니다.
리스크가 높은 만큼 수익도 높기 때문에 포트폴리오에 건설주를 포함시키고, 건설주에 투자할 때는 항상 리스크를 피하는 편입니다.
우리는 수단을 이용할 수 있어야 합니다.
일반적으로 사업이 다각화되어 위험이 분산되어 있는지, 자기자본 대비 PF가 어느 정도인지, 회사가 매입하기 전에 신용도가 어느 정도인지 등 다양한 요소를 충분히 고려해야 합니다.
개인적으로 디엘건설은 리스크와 재무건전성 측면에서 생각합니다.
더 좋은 것은 없다고 생각합니다.