장기보유특별공제 자본이득세 세부내역 확인
주택이나 토지를 소유하고 다른 사람에게 매도할 경우 양도가액에서 일정 금액의 필요경비를 공제하고 그 차액에 대해 세금을 내야 합니다.
자본이득세 장기보유특별공제는 이익이 발생한 거래에서 보유기간에 따라 납부해야 할 세금을 감면해주는 제도입니다.
이는 종종 “장기특별공제”로 줄여서 부르지만, 오늘은 이 혜택의 조건을 살펴보겠습니다.
부동산을 취득하여 매각할 때 발생하는 이익에 부과되는 세금을 자본이득세라고 합니다.
그러나 국내 세법은 특정 조건을 충족하는 경우 주거적 특성이 있는 토지나 건물을 대상으로 이 세금에 대한 면세 혜택을 제공합니다.
그러나 위에서 언급했듯이 이 혜택을 받지 못하는 거래의 경우 소유 기간에 따라 일정 비율로 세액이 감면됩니다.
또한 소득세법 제95조에 따라 양도소득세 장기보유특별공제가 적용됩니다.
주택이나 협동조합원권을 3년 이상 보유 후 매도할 경우 이익에서 보유 또는 거주 기간에 대한 공제율을 더하여 납부해야 할 세금이 줄어듭니다.
따라서 보유 기간이 길수록 세금 부담을 낮출 수 있으므로 매매 시점을 세부적으로 계산할 필요가 있습니다.
또한 이 제도는 여러 주택을 보유한 사람뿐만 아니라 토지, 농지, 사업용지 또는 상업용 건물을 매각할 때도 혜택을 볼 수 있습니다.
다만 가구당 주택 1채만 보유한 사람에 비해 공제율이 낮습니다.
6% 할인율이 적용되는 3년차부터는 매년 2%씩 증가하며, 10년차에는 20%, 15년 후에는 최대 30%의 세금을 절감할 수 있습니다.
또한 장기양도소득세 특별공제는 모든 부동산 거래에 적용될 수 있는 혜택이 아닙니다.
예를 들어 규제지역에 있는 주택을 매도하는 경우 투기와 무관한 사람들이 선의로 피해를 입는 것을 방지한다는 목적과는 다소 거리가 있어 이 혜택에서 제외됩니다.
또한 보유기간 3년 미만 또는 관리처분 승인일 이후에는 양도를 통한 거주권 취득이 불가능하므로 이 부분은 꼭 알아두셔야 합니다.
또한 주택을 1채만 소유한 사람이 매도하는 경우 특정 보유기간과 실거주 조건을 충족하면 세액이 감면되지만 12억원을 초과하면 세법상 고가주택으로 분류되어 이 금액을 초과하는 금액에 비례하여 세금을 납부해야 합니다.
따라서 보유기간과 실거주 기간을 장기적으로 유지해야 최대한의 비과세를 받을 수 있으니 반드시 명확하게 이해하시기 바랍니다.
마지막으로, 부동산이 양도소득세 장기특별공제 대상이 아닌지 헷갈리는 사례가 늘고 있다.
예를 들어, 등록하지 않은 양도주택, 해외에 있는 주택, 협동조합원으로부터 취득한 거주권 등은 위에서 언급한 혜택을 누릴 수 없기 때문에 주의해야 한다.
그렇지 않으면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 이를 충분히 인지하고 있어야 한다.